Desinflando la burbuja inmobiliaria en China

Jorge Molinero* y Elsa Cimillo** (Especial para sitio IADE-RE) | “Xi Jinping no está dispuesto a aceptar que la nueva burguesía condicione al poder político. Tampoco aceptará que le impongan el chantaje de salvar a desarrolladores inmobiliarios por ser demasiado grandes para caer”.

El 23 de octubre Evergrande, al filo del período de gracia de treinta días del vencimiento original, cumplió el pago de la deuda de U$S 83,5 millones con un giro previo al Citibank de New York, levantando la deuda vencida con acreedores internacionales. Evitó la quiebra. Otras obligaciones están venciendo en el futuro, totalizando una deuda equivalente a USD 305 mil millones, más del 10 % en moneda extranjera. Volvemos sobre un tema ([i]) que es crucial para China y el mundo.

El anuncio hizo elevar las acciones de Evergrande y de todo el sector inmobiliario en China continental y Hong Kong. Global Times (órgano del PCCh) del 22/10 [ii]  informaba que “no se ha logrado ningún progreso significativo en el plan de Evergrande para deshacerse de algunos de sus activos, aparte de un acuerdo firmado a fines de septiembre para vender su participación del 19,93 % en Shengjing Bank”, y que Yi Gang, gobernador del Banco Central, el domingo 17 “sugirió que el derrame del incidente de Evergrande en el sector financiero está bajo control”, poniendo paños fríos sobre una situación aún muy convulsionada.

Con anterioridad a estos eventos el gobierno había tomado previsiones para evitar el estallido de la burbuja indicando a los gobiernos provinciales continuar con contratistas las obras iniciadas evitando la pérdida del patrimonio de los hogares compradores. Los involucra en desmontar la espoleta dada su “estrecha relación”- que veremos más adelante - con los desarrolladores. También “recomendó” a Evergrande detener las construcciones en pozo y continuar con las obras emprendidas, sugerencias que todos los actores están acatando.  

Desarrolladores inmobiliarios y jerarquías locales

En todos los países del mundo, las inversiones inmobiliarias son una parte importante de la inversión total, y China no es una excepción. Fruto de su elevada tasa de ahorros su tasa de inversión llegó a casi el 50 % del PBI en 2010 y fue el 43 % en 2019, mientras la de Estados Unidos oscila en el 21 %, y en nuestro país no llega al 18 %. La inversión en construcción en China es un tercio de la inversión total, o casi 15 % del PBI, comprensible en un país donde han migrado varios cientos de millones a las ciudades en cuarenta años. En Argentina, dada la baja tasa de inversión en bienes y equipos, la construcción ronda el 50 % de la inversión total.

La politóloga Yuen Yuen Ang en un reciente libro [iii] desmenuza la corrupción en 15 países con especial foco en China, donde evolucionó de la nada en la época de Mao hasta niveles alarmantes en este siglo, analizando la lucha de Xi Jinping contra la misma.

Ang descompone los tipos de corrupción: menor, llevada a cabo por funcionarios de rango bajo y medio (50 millones) y mayor, practicada por las elites (500.000 altos funcionarios de grandes municipios, provinciales y nacionales). La corrupción mayor se divide en el hurto mayor (malversación), y la más importante, los sobornos que los empresarios dan a funcionarios poderosos.

La corrupción existió bajo Mao, pero de escala pequeña y formas rudimentarias. Pequeños sobornos en especie a cambio de acceso a cupones de racionamiento y similares. A medida que surgieron los mercados en la década de 1980, también lo hizo la corrupción. Siempre se necesitan dos para el tango.

Mientras todas las demás categorías de corrupción han descendido en China en el presente siglo (la investigación comprende desde 1999 hasta 2016) el soborno que involucra grandes montos para las elites políticas es el que ha crecido peligrosamente y es el foco de la lucha de Xi Jinping.

Si bien sus investigaciones perciben a China como más corrupta que Estados Unidos en las distintas categorías, sus diferencias son mínimas en el casillero más importante, el de los sobornos (China: 7,6, EEUU: 6,9). Ang indica que esa diferencia sería más estrecha si se considerase corrupción muchas actividades de lobby legalizadas en Estados Unidos e ilegales en otros países.

Ang indica que los demás tipos de corrupción, que han ido retrocediendo en China, son predatorios y frenan el desarrollo, mientras que el soborno es importante pero en general no ha frenado el desarrollo sino que se ha asociado al mismo. Parece contradictorio pero muchas veces los líderes más activos y exitosos han sido los más corrompidos (caso Bo Xilai). Para el empresario corruptor el soborno en sus distintas formas no es una reducción de ganancias sino una inversión que las potencia, en China y en todo el mundo. Corrupción y alto desarrollo van de la mano en China, repitiendo la combinación de Estados Unidos en el período 1880/1920, cuando se hallaba en la expansión acelerada que le permitió superar a Gran Bretaña.

Las jerarquías subnacionales aprueban los proyectos de radicación y controlan su implementación. Ofrecen incentivos para incentivar inversiones inmobiliarias e industriales, apelando a exenciones de tasas e impuestos, créditos a tasas preferenciales y otros y – lo más importante - el acceso privado a la tierra para construcción. Toda la tierra es propiedad del estado, se puede arrendar por licitación, pero no se puede vender. Aunque el gobierno central limita la cantidad de tierra para arrendar y restringe a los gobiernos locales de cambiar las categorías de uso (agricultura, industria o comercio), esas autoridades encuentran formas de manipular la venta y el uso de la tierra para beneficio privado, que en la dimensión de China genera ganancias colosales a las partes. Ese matrimonio de corrupción entre desarrolladores y jerarcas regionales es uno de los principales problemas que afronta el gobierno.

Al asumir en 2012 Xi Jinping advirtió que la corrupción “condenaría al partido y a la nación” si no se la atacase, y ha hecho de la lucha contra ella una política central y continuada de su administración. La buena performance económica o el padrinazgo de líderes nacionales no impidió caídas y condenas. Su campaña anticorrupción es la más vigorosa en la centenaria historia del Partido. Hasta 2018 bajo Xi se iniciaron 1,5 millones de investigaciones, con las cifras más altas en 2014 y un lento descenso posterior. No es una campaña sino una política permanente y continúa hasta el presente, a casi 9 años de haberse iniciado.

Entre los 58 mil condenados se encuentran altos funcionarios como Zhou Yongkang, hasta 2012 uno de los nueve miembros del Comité Permanente del Politburó y Ministro de Seguridad Pública. También cayeron Ling Jihua (ex asistente del presidente Hu Jintao), Guo Boxiong (vicepresidente de la Comisión Militar Central), y Bo Xilai, el jefe del municipio/provincia Chongqing con aspiraciones al máximo poder en China, posando de maoista. Bo fue sentenciado a cadena perpetua por probados sobornos, abusos de poder y malversación de fondos.

Impuesto a la riqueza inmobiliaria

En China existe una larga tradición de ahorro de los hogares (promedio 38 %). El aumento de los ingresos de las clases medias urbanas se ha canalizado en parte hacia la compra de propiedades. La demanda de viviendas como refugio de valor (no para habitar) es importante y produce aumentos permanentes de precios inmobiliarios en una burbuja insostenible en el tiempo.

A la especulación inmobiliaria se suma el apalancamiento de las constructoras, con una deuda creciente en un esquema Ponzi que ha sido la característica de Evergrande y parte importante de los grandes desarrolladores chinos.

Global Times (GT) del 23 de octubre destaca el artículo “China pondrá a prueba la imposición de impuestos a la propiedad en ciudades seleccionadas”[iv]. Indica que se realizará “una prueba piloto de los impuestos a la propiedad en ciudades seleccionadas durante los próximos cinco años, para acumular experiencias antes de proceder con la legislación formal”. El sistema de prueba piloto es una herramienta que se practica desde Deng (1978). Toda política importante se prueba en localidades piloto antes de ser generalizada. Los chinos tienen alergia al desorden, la falta de “armonía”, los cambios importantes sin testeo previo como “El Gran Salto Adelante” (1958-1962).

El artículo indica que desde 2011 se hicieron pruebas del impuesto inmobiliario en Shanghai y Chongqing, pero no se avanzó mucho “ya que muchos gobiernos locales se muestran reacios a presionar por un impuesto de este tipo por temor a que los impuestos a la propiedad hagan que los valores de las propiedades caigan y disminuyan la demanda del mercado de tierras - una fuente crucial de ingresos de los gobiernos locales.” Una forma oblicua de describir la alianza desarrolladores-jerarcas regionales.  El impuesto se aplicará a todo tipo de bienes raíces, propiedades residenciales y no residenciales, excluidas casas rurales. El objetivo del gobierno es evitar que las burbujas inmobiliarias crezcan peligrosamente.

Los precios inmobiliarios crecieron fuertemente hasta agosto pasado, sin que frenaran esa tendencia las restricciones gubernamentales implementadas en 2020 (las llamadas “tres líneas rojas”, a: Relación pasivo/activo de menos del 70 %; b: Relación de apalancamiento neto menor al 100 %; y c: Relación efectivo/deuda a corto plazo de más de 1). En el preciso momento que Evergrande parece haber superado el primer escollo el gobierno responde con este proyecto impositivo. El objetivo de las pruebas piloto es precisar el valor a partir del cual se implementará el impuesto a la propiedad y su alícuota, de forma de no desalentar la compra a los sectores populares y medios, que necesitan una vivienda, y sí retraer la demanda de los sectores de clase media alta y alta que lo hacen con fines especulativos. Las localidades extraoficialmente son Shenzhen, Hangzhou y la isla de Hainan, todas de gran especulación inmobiliaria. Un anuncio como el indicado para la población es la certeza que se implementará. No está definido el cómo, de allí las pruebas, pero nadie duda que habrá impuesto a la riqueza inmobiliaria.

El plan busca desalentar aumentos de precios sin que se produzca el desplome tipo Lehman Brothers. Por el otro la implementación del impuesto inmobiliario será un cambio progresivo en un esquema impositivo actual todavía muy “pro-mercado” para un país con objetivos socialistas, impuesto que hace años existe en países capitalistas centrales. Xi Jinping sabe que esta es otra de las encrucijadas en donde se juega la capacidad del gobierno de disciplinar a las nuevas burguesías chinas, como ya lo fue en el caso de Jack Ma (Alibaba) y las tecnológicas hace pocos meses.

En China hubo una revolución social con más de 20 años de lucha armada de sus empobrecidas mayorías campesinas contra el Kuomintang, los enclaves imperialistas y la invasión japonesa. Representaron el interés nacional frente a la claudicación de las clases propietarias que no tenían la fuerza ni la voluntad de revertir cien años de humillaciones, muertes, atraso, hambre y miseria. Mao en el poder  disolvió las clases propietarias asumiendo un esquema de acumulación a la soviética. Xi no está dispuesto a aceptar que la nueva burguesía  - que el PCCh hizo nacer de la nada  y enriquecerse para acelerar el desarrollo económico - condicione al poder político. Tampoco aceptará que le impongan el chantaje de salvar a desarrolladores inmobiliarios por ser “demasiado grandes para caer”, impidiéndole cumplir con los objetivos nacionales de largo plazo.

No es de socialismo a la soviética o capitalismo a la americana lo que se discute en China. Es si el control del destino chino está en manos de las clases propietarias o de la representación política de la sociedad. Con todas las limitaciones y contradicciones de una dilatada civilización en cambio acelerado, de esto se tratan los complejos cambios que están realizando.

 


[iii] Yuen  Yuen Ang. “China´s Gilded Age” (2020)

* Sociólogo (UBA 1967) y Economista Político (UBA 1970). Ex Profesor de Historia Económica (FCE UBA) ** Lic. en Economía, investigadora / 03-11-2021

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