Hola, ¿cómo estás? Espero que lo mejor posible.

El Presidente electo, Javier Milei, empezó a dar algunas certezas de cuáles serán algunas de sus primeras medidas que repercutirán directa o indirectamente en la dinámica urbana de los próximos años.

Obra pública, afuera

En una entrevista con Alejandro Fantino, JM sostuvo nuevamente su idea de que el Estado no gaste ni un peso en obra pública e ir hacia un sistema “a la chilena”, en el que se supone que un privado paga la obra y después recupera la inversión a través de una concesión. El ejemplo típico es una autopista y los peajes.

Alberto Tiburcio “Bertie” Benegas Lynch lo había mencionado antes en otra entrevista y ejemplificó esta modalidad con el sistema de colectivos urbanos de Chile. El problema es que ese sistema, implementado por Augusto Pinochet, generó un caos urbano donde los colectivos competían por los pasajeros, negociaban la tarifa y sólo iban por las rutas más rentables.

Como efectivamente hubo mucha más oferta en las rutas que más retribución económica generan, eso trajo aparejado un aumento muy notorio en la contaminación del aire. Además, como se menciona en este artículo, las tarifas también aumentaron muchísimo respecto del régimen anterior, cuando el servicio era manejado por el Estado. Recién diez años después del fin de la dictadura en Chile, en 2001, se pudo normalizar de a poco la situación con la instauración del Transantiago, un ente público que concesiona líneas de subte y buses a nivel metropolitano pero que tiene al Estado como regulador de recorridos y tarifas. Parecido a lo que ya pasa acá pero con más planificación desde arriba y más inversión tanto del Estado como de los privados. Pero más allá de la analogía desatinada de Bertie Benegas Lynch, no existen antecedentes de que la totalidad de la obra pública sea llevada adelante por iniciativa privada.

En Cenital nos importa que entiendas. Por eso nos propusimos contar de manera sencilla una realidad compleja. Si te gusta lo que hacemos, ayudanos a seguir. Sumate a nuestro círculo de Mejores amigos.

Hablé con dos economistas que saben mucho de este tema, Rafael Skiadaressis y Martín Schapiro. Me contaron que en Chile, el modelo que explícitamente menciona el Presidente electo, sólo alrededor del 20% de la obra pública se lleva adelante con esta modalidad y se encargan de las más rentables, algo que sostiene acá el periodista Andrés Lerner. Por ejemplo, las obras de infraestructura como el metro de Santiago las realiza una empresa pública, que se llama Metro S.A. y no tiene participación privada alguna. Metro S.A. y Transantiago son dos organismos vinculados al transporte interurbano que le permitió a Santiago de Chile dar un salto cualitativo y cuantitativo en las últimas dos décadas.

En otro artículo sobre la experiencia chilena, Luciana Glezer cuenta que “en los 30 años que transcurrieron desde la implementación del modelo en 1993, se firmaron 110 contratos. De ellos, 53 han sido de autopistas, 26 de aeropuertos, 15 de hospitales y cárceles, cuatro de embalses y 12 en obras como el Movistar Arena o el Centro Cultural Palacio de La Moneda”.

Además, Glezer analiza que existen dificultades en la ejecución “que guardan estrecha relación con los problemas en el acceso al financiamiento por parte de las empresas; licitaciones desiertas; obras abandonadas, contratos globales y alza en el precio de materiales”.

Cuando se firman los contratos con empresas extranjeras se les tienen que garantizar que determinadas variables como el tipo de cambio, la inflación y la rentabilidad se mantengan estables. Por el contrario, el Estado es el que tiene que salir a cubrir la diferencia, muchas veces endeudándose en dólares en el exterior. En España pasó algo así con este tipo de gestión de la obra pública. En varios casos no se cumplieron los compromisos de rentabilidad de las autopistas que se construyeron con esa modalidad porque no pasaban la cantidad de autos previstas por ellas o elegían caminos alternativos por lo caro que estaban los peajes. Finalmente el Estado español tuvo que cubrir la diferencia.

Más allá de estos detalles, en ninguno de los dos casos la modalidad de obra pública privada es mayoritaria y sólo intervienen cuando está asegurada la rentabilidad, lo que hace imposible que inviertan en cloacas en barrio carenciados o en pavimentar un camino rural. Pero JM insiste con su teoría -que es la que el 55% de quienes votaron validó en las urnas el último domingo- de que si una obra no es rentable económicamente no es deseable socialmente.

Ley de Alquileres, afuera

Como era de esperarse, Milei anunció que irá por la derogación de la Ley de Alquileres que, según su mirada y la de gran parte de sus aliados del PRO, distorsionó el mercado y perjudicó tanto a dueños como inquilinos. Si bien en la Cámara de Diputados no le costaría avanzar con la derogación, en Senadores la tiene más difícil porque el peronismo tendrá la primera minoría. De hecho, fue la Cámara alta la que evitó hace poco más de un mes el acortamiento del plazo de los contratos de alquiler de tres a dos años, aunque habilitó que los contratos se actualicen cada seis meses. La otra posibilidad es que aproveche su luna de miel postelectoral para avanzar en una derogación por decreto. Está por verse.

La consecuencia de una eventual derogación sería volver a que los contratos estén regidos por el Código Civil y Comercial (CCyC) aprobado en 2015, durante el final del mandato de Cristina Kirchner. Los contratos bajarían su duración a dos años y los aumentos serían pactados de antemano entre las partes. Esto habilitaría a que los contratos suban todos los meses. Además, desaparecerían varias de las protecciones a la población inquilina que fueron introducidas en la ley de 2020, como por ejemplo el pago de las expensas extraordinarias por parte del dueño, cuando anteriormente estaban a cargo del inquilino. Pero también dejarían de operar los beneficios impositivos que se introdujeron en la última norma.

Todo esto en el caso de que Javier Milei logre los acuerdos parlamentarios o avance por decreto, dos escenarios poco probables pero no imposibles. En el medio se genera nuevamente una incertidumbre que estuvo latente de forma casi permanente desde que se aprobó la primera normativa en 2020. Dicha incertidumbre opera casi como profecía autocumplida de que la ley disminuye la oferta. No lo digo yo, sino Pablo Abbatangelo, una de las autoridades de CUCICBA (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires), acérrimo enemigo de la ley de alquileres: “Esto genera mayor incertidumbre y por ende retracción de la oferta. Anunciar este tipo de cosas es contraproducente y es desconocer la lógica del mercado locativo”, me dijo cuando le pregunté por las declaraciones del Presidente electo.

Además, JM explicitó que las partes deberían decidir libremente en qué moneda se pacta el alquiler. Hoy el CCyC no prohíbe explícitamente que un contrato sea firmado en dólares pero si el inquilino entra en juicio por no tener acceso a dólares (como podría ser en la actualidad) la mayoría de los jueces suelen sentenciar que ese contrato debe convertirse a pesos.

Si hacemos un poco de historia, la desregulación total del mercado de alquileres y del mercado inmobiliario en general ya existió. En la época de la dictadura cívico-militar, Martínez de Hoz derogó todas las regulaciones que había hasta el momento y, junto con la liberación de la compra de dólares, resultó en una dolarización de las transacciones de compra y venta de vivienda. Por otra parte no hubo una mejora significativa de la oferta de unidades para alquilar y los precios aumentaron muchísimo durante esos años, en línea con una inflación descontrolada.

En esa época, paralelamente se dieron una serie de incentivos impositivos para la construcción de viviendas potencialmente para alquilar pero que fueron destinadas al ahorro en ladrillo. El censo de 1980 lo demuestra: para ese año el 16% de las viviendas en Buenos Aires estaban vacías. Lo que hizo MDH tampoco resolvió la oferta y los precios, al punto tal que en 1984, cuando ya asume Alfonsín, tuvo que armar otra ley de alquileres que establecía formas de aumento por un índice, que duraría hasta la Convertibilidad, y la prohibición de indexar.

Pero ahora lo que puede pasar es que la consecuencia ya no sea la dolarización del precio de la vivienda sino de los alquileres, algo que estaba empezando a suceder pero que la última ley intentaba controlar explicitando la prohibición de publicar en otra moneda que no sea la nacional.

Secretaría de Vivienda, ¿adentro?

“A Milei lo conocí en el estudio de A24”, me dice Ricardo Inti Alpert al teléfono, quien está apuntado para ser el nuevo secretario de Vivienda, que dependerá de la cartera de Infraestructura. Inti Alpert es técnico en electrónica y documentalista. Aunque no terminó la carrera de Economía, se autopercibe como la persona que más sabe acerca de “cómo resolver el tema de las Lelics en Argentina”. Está al frente de un equipo que conforma la consultora Tecnopolítica y también se define como especialista en desarrollo urbano y emprendedor social. En la página de la consultora se sostiene un objetivo noble: “Que cada familia tenga una vivienda propia, digna, limpia y amplia y que cada barrio tenga su infraestructura adecuada y puesta en valor a partir de instrumentos técnicos de primer nivel y comunicados con sencillez”.

“Yo le propuse crear 5 millones de puestos de trabajo resolviendo, a la vez, el problema habitacional de la clase media. Generar proyectos productivos colaborativos entre el Estado y el mercado. Si damos 2 millones de créditos a 2 millones de familias que tengan capacidad de pago (básicamente todos los que alquilan) generás esos puestos de trabajo”, dijo el referente del oficialismo que arranca el 10 de diciembre.

Inti Alpert le presentó a todos los candidatos “desde Rodríguez Larreta hasta Milei, pasando por Massa y Bullrich” su idea de fideicomisos sociales al costo para generar un boom de créditos hipotecarios destinados a la clase media, pero el único que tomó su propuesta en serio fue el Presidente electo. “En esas reuniones -me cuenta- le aclaramos a JM que lo que proponemos no alcanza solo con motosierra, se necesita trompito y sembradora, es decir, generar trabajo”. Lo que terminó comprando el ganador en las urnas del último domingo es la idea de que estos fideicomisos se financian sin un peso del sector público, sino movilizando ahorro previo del sector privado.

El fideicomiso social al costo implica un desarrollo inmobiliario en el que el desarrollista o inversionista es quien pone el capital inicial (que puede ser el Estado, pero en este caso no lo sería) para el acopio de materiales o la compra del terreno, y contrata al fiduciario, que es el que lleva adelante el proyecto. Además, las terceras personas que van comprando lotes o unidades son los que van pagando mensualmente para que se fondee el fideicomiso y se pueda llevar adelante la obra. La idea de Inti Alpert es que sindicatos y asociaciones civiles apliquen a este tipo de fideicomisos y sean los que aporten el capital inicial.

Cuando le pregunté al futuro titular de la Secretaría de Vivienda por qué un privado querría prestar ese dinero para alimentar el fideicomiso, me dijo que la rentabilidad sería de alrededor del 6% en dólares anual, más del doble de lo que hoy da un alquiler y mucho más atractivo que tener ese ahorro en un banco sin generar ganancia. El gran desafío que tiene por delante es atraer ese ahorro aunque está muy confiado de poder hacerlo rápidamente.

Del otro lado, sobre quien tenga que pagar la tasa de interés de ese préstamo, Inti Alpert sostiene que no se enfrentará a una situación como la de los créditos UVA porque el gobierno de JM “viene a terminar con la inflación y a generar un shock de actividad”, algo que no sucedió durante la era de su socio político, Mauricio Macri. Cuando terminamos de hablar, el futuro funcionario de Milei me mandó este video sobre política de vivienda en Viena, que seguramente te compartí alguna vez. Pero el esquema vienés de vivienda pública, si bien cuenta con cooperativas y asociaciones civiles, incluye créditos a tasas bajas que ofrece el propio Estado y subsidios para la población inquilina, o sea que requiere gasto público.

En materia de barrios populares, Inti Alpert apuesta a escriturar todos los lotes que existen, los más de 6.000 que hay en el país, y con eso ya generar “un valor que hoy no tienen esas familias”. El especialista en desarrollo urbano no cree en la política que lleva adelante en la actualidad la Secretaría de Integración Sociourbana de repartir Certificados de Vivienda Familia, un mecanismo más rápido que la escrituración que les permite a las familias solicitar los servicios básicos al Estado como derecho adquirido.

“Los barrios de clase media a los que les daremos créditos para construcción están cerca de otros barrios más carenciados que van a trabajar en los primero”, me cuenta. La idea de fondo, parece ser, es que la riqueza de los primeros se derrama en los segundos. Los servicios y las obras de infraestructura, aclara, “van a ser financiados por los propios vecinos porque van a tener la posibilidad de pagar créditos de 5.000 dólares para mejoramiento habitacional. El Fondo de Integración Sociourbana que se financia con el impuesto PAIS no va a existir más como existe en la actualidad. Vamos a comprar tierras baratas y facilitarle a las familias herramientas para urbanizar”.

La realidad es que hoy las obras de reurbanización están en marcha en muchos de los barrios populares y forman parte de una política de Estado que trasciende la gestión de Alberto Fernández, ya que comenzó hacia finales del gobierno de Macri. Este cambio de enfoque en el que los fondos públicos se retiran de la escena podría generar más de un cortocircuito en el corto plazo.

Por último, le pregunté a Inti Alpert cuál es su mirada sobre un posible plan de alquiler social y me contestó que van “a intentar generar un shock de construcción de no menos de 300.000 viviendas y movilizar otras que no se alquilan por herencias y otros motivos. Vamos a dar créditos para construcción y no para adquisición y enfocado en este tipo de vivienda para alquiler”. Cabe destacar que en Argentina es una receta que se intentó en varias oportunidades -una de esas experiencias fue la de Martínez de Hoz que te mencioné antes- y no dio los frutos esperados.

Bonus tracks

Resultados censo 2022

Ya salieron los resultados definitivos del Censo 2022. Los hogares con cloacas aumentaron entre 2010 y 2022 del 49% al 57% y aquellos con agua de red del 82,6% al 84%. Además, se detectaron alrededor de 2.000.000 de viviendas vacías en todo el país, lo que equivale al 11% del total de viviendas. En la Ciudad de Buenos Aires ese número sube al 14% y coincide con relevamientos previos que se basan en consumo eléctrico residencial.

Ciudades reveladas

Del 23 de noviembre al 3 de diciembre vas a poder disfrutar en Buenos Aires de una combinación perfecta: cine y ciudades. El festival Ciudades Reveladas ofrece películas pero también charlas, talleres, caminatas y muchas actividades que podés mirar acá.

ReNaCalle

Sobre el final del mandato, el Ministerio de Desarrollo Social sale a relevar cuántas personas viven en la calle en la Ciudad de Buenos Aires, aunque prevé escalar a todas las grandes ciudades del país. Es una medida similar al ReNaBaP pero para esta población muchas veces olvidada por la política pública. Si bien el ReNaCALLE es una iniciativa pública será llevada adelante por organizaciones sociales como Cáritas, el MTE, Jóvenes por el Clima, entre otras. Podés sumarte a relevar acá.

A cuánto alquilo

Se está por lanzar “A cuánto alquilo”, una plataforma colaborativa que pone a disposición precios de referencia reales para personas que alquilan vivienda y están en un proceso de renegociación. La idea de la plataforma es facilitar la negociación entre partes con evidencia recolectada por profesionales. Quienes están trabajando en el diseño me pidieron que difunda esta encuesta para que quienes alquilamos nos ayudemos entre nosotres. Te toma menos de cinco minutos y es anónima.

Lo que viene es probable que no sea fácil para medios como Cenital. Si podés, no olvides sumarte a nuestro círculo de Mejores amigos y ayudarnos a seguir haciendo el periodismo en el que creemos. 

Que tengas un buen fin de semana.

Fer

- Fernando Bercovich, Escribo sobre temas urbanos. Vivienda, transporte, infraestructura y espacio público son los ejes principales de mi trabajo. Estudié Sociología en la UBA y cursé maestrías en Sociología Económica (UNSAM) y en Ciudades (The New School, Nueva York).

^{Cenital - 24 de noviembre de 2023}